长租公寓，爆发赴美上市潮

爆雷潮未消，长租公寓却迎来了集体上市潮。

美东时间10月7日，长租公寓品牌 青客公寓 正式向美国证券交易委员会提交首次公开募股（IPO）文件，计划在纳斯达克上市，预计融资一亿多美元。如果计划顺利，青客公寓将成为长租公寓海外上市第一股。

显然，长租公寓正掀起一场IPO竞赛。不久前，蛋壳公寓被爆计划最快于今年赴美上市，募资金额为6-7亿美元；另一家头部企业自如也传出2020年赴美上市的消息，可能会筹集5-10亿美元。

短短两个月内，3家长租公寓头部企业传出IPO消息，看起来未免太过巧合。同一时间，为什么长租公寓都着急上市？

长租公寓狂飙史：

6年拿下9万间房源，“二房东”赴美IPO

青客公寓的崛起，堪称是近几年中国长租公寓的缩影。

作为一个流动人口大国，中国的租房需求相当大。当不规范的租房市场撞上消费升级的大环境，长租公寓市场便应运而生。自 2006年开始，青客公寓创始人金光杰就一直搜集相关数据进行调研。

在做律师小赚一笔之后，金光杰开始实施投资互联网+公寓领域的想法。原本，他只想投点钱当做副业。但后来，投资人们的一番话却将他彻底拉进了这个行业。据说，当时某家VC曾对他信誓旦旦地打包票：“你来干，我们就投”。

2012年，青客公寓成立。“青客”是“青年客人”的缩写，公司将拿到的房源进行标准化改造，再租给20-35岁的城市青年租客。租出去之前，青客会提前进行规范化装修，租房价格却不高，基本都在1000-2000元/间之间，受到不少年轻白领的欢迎。

在创业初期，金光杰并不敢急于扩张市场，因为他发现，一般公寓做到两三百间时很容易陷入增长瓶颈，他曾表示：“和自如等具有较好背景的公司相比，青客最注重的目标是活下来。”

从2013年起，长租公寓开始火热。彼时，国内的住宅价格经过多轮猛烈的上涨周期之后，首次置业的门槛已经大幅提高。房价的上涨已经确定性地将一部分人挡在了买房的门槛之外。买不起房，那就只能选择租房，因此长租公寓品牌如雨后春笋般出现。

随着竞争对手发力，青客公寓不得不走上狂奔之路。招股书显示，2012年，公寓数量在900多间，到2018年底，青客公寓房源数量已经飙升至9.12万间，复合年增长率达114%，共覆盖6座城市。

如今，青客公寓已经在长租公寓领域占据大片市场规模。招股书显示，就总租赁房间价值和数量计算，目前青客公寓为国内长租公寓运营商的第三位。

一年烧钱近5亿元

VC/PE输血，长租公寓赚不赚钱？

狂奔背后，离不开投资机构的“输血”。

公开资料显示，2012年，青客公寓成立当年获得 纽信创投 的天使投资；两年后，达晨投了A轮1000万美元；2015年，赛富和纽信联合投资B轮1.8亿人民币；2018年， 摩根士丹利 管理的私募基金及 凯欣资本 联合领投C轮数千万美元。至此，青客公寓股权融资累计超过1亿美元。

根据招股书，IPO前，青客公寓创始人兼CEO金光杰持有30.3%的股份及97.1%的投票权，投资机构中，凯欣资本持有股份最多，总共持有28.1%股份，纽信、赛富和摩根士丹利管理的私募基金所持股份分别为有9.3%、8.9%和8.9%。

（图片来源：招股书）

一直以来，长租公寓都被部分VC机构诟病盈利模式尚未成熟。根据目前的情况，长租公寓大多运营过重、盈利模式单一，运营方高度依赖地产资源，要想占领市场，就得不断砸进资金盘下大量房源成为“二房东”，再出租给租客。

招股书显示，青客公寓从2017年的5.22亿元增长到2018年的8.89亿元，同比增长70.3%；截至2019年6月30日的前9个月，营收为8.98亿。但是，在2017年、2018年，青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

（图片来源：招股书）

钱花在哪儿了？产生收入前，青客公寓要先向房东预付几个月的费用，并翻新整修，此外，公寓日常还存在运营费用、维护费用和营销费用等。花钱的地方方方面面，收入来源却几乎都依靠租金。据IPO文件披露，青客公寓目前的平均税前月租金只有1149元，平均入住时间8.5个月，如何覆盖成本成了“老大难”问题。

盈利难，但长租公寓却不得不继续扩张。金光杰曾透露：“3万间-5万间的规模，是公寓企业的生存底线。长租公寓的商业模式是与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，通过租金差异获取利润。前期需要投入房租、装修等成本，假如房源总数小于1万间，公寓管理难以做到精细化，资金链断裂风险较高。”

这种情况下，青客只能努力寻求更多租户，减少空置率，同时拿钱扩张。招股书显示，青客公寓与11家金融机构达成了合作，意图为租户提供分期贷款的同时，也能用分期贷款所得收入采购新公寓或进行装修。

值得注意的是，青客是行业唯一一家以26个月的长租期实行租金贷的企业，前2个月是租客支付的押金，后24个月由租客还款。当然，这种做法遭到不少的吐槽。

长租公寓里的瑞幸？

上市，对手留给你的时间不多了

即便背负巨亏，但长租公寓还是纷纷踏上IPO之路。

前有蛋壳、自如，如今又有青客，长租公寓为什么集体在这个时间点谋求上市？

这两年，长租公寓频陷“暴雷”危局，资金链断裂宛如头顶高悬的达摩克利斯之剑，今年以来，这种情况仍在继续。2月，寓见公寓资金链断裂后被麦家公寓收购；3月，因“租金贷”资金链断裂的苏州乐栈公寓被蜜蜂村落网络科技公司收购；7月，南京玉恒公寓资金链断裂；8月，乐伽公寓轰然崩盘；而最近的一起就发生在半个月前，杭州德寓科技传出资金链断裂消息……“暴雷”背后，受害者众多，房东和租客欲哭无泪。

随着大量长租公寓倒下，VC/PE机构对于这个领域的态度愈加谨慎，再加上募资不景气，长租公寓品牌从一级市场拿钱会越来越难，那就只剩下一条路——IPO，一方面转向二级市场直接融资，同时也能让之前的投资方退出。

对于长租公寓而言，现金流就是生命线。今年以来，蛋壳、自如相继完成新一轮融资。 企查查 数据显示，今年3月，蛋壳公寓获得由Tiger 老虎基金 、 蚂蚁金服 领投， 高榕资本 、愉悦资本跟投的5亿美元C轮融资，投后估值超20亿美元；自如则于今年6月拿到General Atlantic泛大西洋投资领投，红杉中国、腾讯、 天图资本 跟投的5亿美元B轮融资，投后估值50亿美元。

这已成一个微利行业。克而瑞研究数据显示，长租公寓行业平均利润水平仅在2%~4%，现金流回正周期至少需6年以上。头部企业可能都吃不上肉，小企业或许连汤都没得喝。

多年来，业内多认同“房源即一切”，所以头部疯狂烧钱，跑马圈地抢占市场。较量之下，行业马太效应愈发明显。

SOHO中国 董事长、联合创始人潘石屹一直反对长租公寓，他曾直言烧钱创业是一条不归路，“不到1%的租金回报，租房的价格再翻一番还是亏本的。”