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北京严格控制城市规模情况下 地产商将如何应对

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北京严格控制城市规模情况下 地产商将如何应对

对房企而言,快是一种能力,慢是一种策略,想要追求周转速度必须具备实力。

傅林林 · 2017/09/30 16:32浏览 16w来源:界面新闻字体:宋

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图片来源:海洛创意

随着疏解成为北京城市化进程的新方向,房地产市场产生的变化也越来越明显,土地供应、调控以及新的市场周期将成为房地产企业面临的新的挑战。

近日,在一次内部论坛上,多家房地产企业高层对产品和市场的周期,以及企业如何应对新的市场变化作出了分析。

9月27日电,中共中央国务院批复《北京城市总体规划(2016年-2035年)》,批复指出,严格控制城市规模。到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平;城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。

北京以疏解为导向的城市化建设已经拉开序幕。

旭辉集团副总裁孔鹏表示:“北京、上海这种城市的人口疏解应该做定向疏解,应该是优化人口结构,其实北京人口总量不算太多,就是再进来1000万人,只要管理得当也还行。”

而根据清华学会中心的调查显示,北京4000个小区里面的人口老龄化是60%,这60%的人都住在三环以内,而每天是不用上班的,不创造社会价值,而大量的年轻人都被挤到燕郊等地区,年轻人面临的问题是职住分离,老年人面临的是尾气、生活空间狭小和社会设施老化的问题。

“唯一的可行是对人口结构做调整,定向的疏解,该出去的人到外面去颐养天年,真正适龄的经济人口应该进来,建设白领公寓,对老旧小区进行改造升级,所以所谓的老龄化问题,职住分离问题,包括了交通污染的问题,停车困难的问题,都是现在人口结构错配造成的。”孔鹏表示。

而随着新的城市化进程的开展,房地产市场也出现了新的变化,北京等十几个城市被批准租赁住房可以用农村集体建设用地建设、土地自持、限购限售限价等调控逐步加码,对于以传统的住宅开发为主的大型企业来说,资金周转与去化速度也越来越快。

对此孔鹏表示:“一般房地产周期分为市场周期和产品周期,中国住宅市场基本上以三年到四年一个周期波动,对开发商来说,供货周期最合理的方案就是产品周期要压住市场周期,原则上应该选用的策略是低价入市买生产资料,高价市场火热的时候卖房子,不过踩准节奏确实很难。”

而现在对于规模化的房企来说,资金的周转速度与产品去化能力是企业能够生存的关键,像碧桂园的4个月开盘、5.5个月资金回正、6个月资金再周转模式已经被多家企业公开效仿。

对此,莱蒙集团上海公司负责人宋家泰表示:“越来越快其实是不可能,水泥需要凝固时间、政府审批有工作日,因此,很多往往是违规施工,我们还碰到过预售证、土地证,规划证等等一天拿到的,施工质量还是要保证的。另外,为什么要这么快,预售证现在批得越来越慢,就算已经具备了预售条件了,拿不到预售证还是不能卖,那不如费一点时间把产品好好的雕琢呢。”

而孔鹏则表示:“单项目上来讲一定是这个逻辑,那为什么很多开发商还这么做,因为行业集中度越来越高了,对于大开发商来讲不会用单项目思维来思考这个问题,如果工业化生产,企业不会因为周期波动我就不卖了,也就是说市场好你要买地,市场不好你也要买地,无非控制一下量,现在对大企业来说,基本上不看周期了,因为对于他来说看周期也没有用。”

而从另外一方面看,地价上涨速度过快,同时一二线城市对区域进行限价,这就需要开发企业在拿地之后加速去化以保证现金流安全。

“快是一种能力,慢是一种策略,你得有这个能力,如果你要赶到春节前能拿到6.5万元/平方米的价格,春节后就变成5.5万元/平方米了,你能不能赶到春节前,你需要有这个能力”,孔鹏表示。


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