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文/张晓玲、黄昱

与前几轮楼市调控不同的是，在限价、限贷、限购之外，限售成为此轮楼市调控的新方向。

自3月份厦门首次出现限售，到9月底多个城市加码限售，截至目前，全国已有逾45个城市跟进这一政策，楼市投资投机得到了有效控制。

多位业内专家认为，限售政策要求购房取得房产证后，满一定年限才能上市交易，这将给炒房客施加资金压力，大大降低楼市的投资投机行为，进一步稳定市场预期，引导市场理性发展。

限售的积极作用

限售政策首先出现在厦门。2017年3月23日，该市出台新规“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”。

此后，不少城市跟进了这一政策，并有所升级和调整；9月底，新一轮城市调控中也增加了限售。

自9月22日开始，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控，除西安和武汉外，7个城市均实施了限售。

中原地产研究中心数据显示，目前为止全国已有46个城市执行了限售政策。

从范围来看，有针对户籍性质进行限售规定的，有针对城市内部不同区域进行限售规定的，有针对新建商品房和二手住宅进行规定的。限售周期一般为2-5年不等。

据统计，目前大部分城市限售都是针对新房和二手房统一进行，只有几个城市只限售新房。

中原地产首席分析师张大伟认为，限售的本质就是楼市去杠杆，大量房源被锁住数年不能交易，楼市已经不太可能吸引高成本资金进入。

9月限售的7个城市，大多此前房价涨幅明显，为限售出台做了注脚。

国家统计局数据显示，今年8月，全国70城新房价格环比涨幅排名中，桂林环比上涨1.1%排第一；南昌环比上涨0.9%排第三；长沙同比涨16.9%排第一。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出，近年来，但凡房价上涨快的城市，其房屋换手率一般都较高。因此，使房屋在几年内不得出售，是短期内阻止房价上涨，打击投机和短炒的绝佳手段，最终使住房得以回归居住属性。

“限售政策通过冻结交易、改变预期、增加杠杆成本，具有直接消灭投资和短炒的效果。”他判断，限售短期内能阻止房价上涨，但不会引起房价下跌，有助于维持房价的稳定。

国信证券也指出，限售是为了抑制“短线投机”。从楼市投资的角度，持有数年之后再出售才是合理的投资周期，抑制短线交易有利于让楼市运行得更健康，更长远。

此外，限售还能把一部分有购买力的住房需求积攒起来、把有需求但购买力暂时不足的潜在购房者的购买力培育起来。

以近日出台补丁政策的七城为例，据国信证券测算，限售规定的2-5年，正好是这些城市刚达到当地平均可支配收入家庭凑齐一套普通住宅首付所需年限，因此“限售”实际上是在为培育新的有效住房需求争取时间。

除了具备短期的调控效果，限售政策也有助于租售并举长效机制的建立。李宇嘉分析，如果住房换手率仍较高，并继续驱动房价上涨，租售并举很难建立，因为投资房产的收益远比租赁要高得多。

张大伟认为，限售未来预计将快速向三四线城市蔓延，后续可能会超过50个城市执行限售。核心分布特点是，位置在一二线热点城市周围的房价上涨城市。另外，限购政策不足以抑制市场热度的城市，都会限售。

二手房流通性变低

张大伟指出，限售基本都是取得不动产证后几年不得销售，市场交易基本都是期房为主，完成交易后通常要2年才能拿到房产证，所以未来买新房基本上至少需要4年才可以出售。

这意味着，大量的新房将被持有至少四年，影响未来的二手房供应；而如果限售时间较长，则当下市场上的许多二手房也将被“冻住”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，限售对于房源的流动性或流通性进行了管制，很大程度上使得房屋的持有成本增加，这会带来潜在的二手房供应会减少，因为必须以更长周期持有。

国信证券认为，理论上，“限售”短期将减少一定数量的二手房供应，使部分购房需求向新房市场转移。

以第一个出台限售的城市厦门为例，3月份出台限售后二手房供应及成交大受影响，持续低迷。

数据显示，其1、2月份的二手房成交稳定，3月份猛涨，随后经历了断崖式下滑，及至6月，二手住宅日均成交仅60套左右；截至9月，厦门二手房成交已连续半年下跌。

持续的成交低迷也让价格发生了变化。9月18日，国家统计局发布8月70个大中城市二手住宅价格变动情况，其中，厦门二手住宅价格环比下降0.4%，降幅全国第5，至此，厦门二手住宅价格环比已连续下降5个月。

另一个一线城市中唯一实施限售的广州，二手房市场也不乐观。根据阳光家缘网统计，在3月的调控政策加码后，二手房市场活跃度快速下降，第二季度全市11区经中介促成的二手房网签量为27659套，比第一季度减少39.5%。6月全市二手住宅网签均价20095元/平方米，环比仅微增68元/平方米。

到了7月，广州市11区经中介行促成的二手房网签量为7588套，比6月的8506套减少10.8%。8月广州市（不含南沙、从化）二手房中介网签7377宗，比7月的7070宗微升4.34%，但整体成交能力与7月相差不大，比去年8月的9285宗大幅下降20.55%。

伴随传统一手楼市旺季的到来，广州已有不少开发商发布了推货信息并加快推货节奏，其中，价格大众化的增城、黄埔、从化、南沙等区域表现突出，大批新货接踵而来，部分二手楼潜在买家将被分流到一手市场。

国信证券指出，由于新房产业链比二手房更广、更长，限售对开发商、地方财政、产业链未必负面。

此外，限售后的二手房买卖市场流通性减少，有助于其转到租赁上来，增加大量的租赁房源。

中国指数研究院报告指出，短期来看，限售的作用在于降低交易频次，有利于增强租赁市场房源供应的稳定性。特别是在后期，租赁将与享受基本公共服务相挂钩，房源供应稳定性的提高有利于推动住房租赁市场健康发展。

为了使限售政策发挥其最大的影响力，严跃进认为，后续限售政策的细节会继续深入研究，包括限售期房屋的处理或资产管理模式如何建立等。另外，限售过程中如何处理各类法律纠纷也是一个重点。