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福晟谋逆袭:推动地产与建筑两翼齐飞

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福晟谋逆袭:推动地产与建筑两翼齐飞

2017-09-19 03:00:01
福晟的2016-2025年十年发展战略期间,总收入达1.38万亿元,其中地产板块8800亿,建筑板块4000亿元,其他多元业务作为补充。

时代周报记者 杨静 发自上海

9月6日下午,福州香格里拉大酒店,福晟集团(以下简称“福晟”)为公司的拿地王牌军—“飞虎队”举行两周年生日庆典。

过去的24年,从广州到福州再到全国20多个城市,这家地产公司在行业里有了一席之地,位列中国房企百强50强和2017年中国民企500强第173名。

这激励着福晟董事局主席潘伟明作出了一个更跨越性的决定:福晟的2016-2025年十年发展战略期间,总收入达1.38万亿元,其中地产板块8800亿,建筑板块4000亿元,其他多元业务作为补充。

听上去并不算新鲜。福晟的万亿雄心有着一定的普遍性和特殊性。新一轮大象游戏已拉开帷幕:去年进入3000亿元俱乐部的碧桂园,今年的销售目标以上调至5000亿元,目前就拥有的2.71万亿元可售资源足以令外界信服,万亿目标并不遥远;“大象要起舞”的还有恒大,在今年2月份的年会上,许家印定下了2020年实现地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超1万亿元的“小目标”;去年,王石曾放言万科的万亿目标实现则可能从10年缩短至6年。

规模,依旧是开发商的追求,也是福晟的诉求。只不过,当下的福晟在营收上跟碧桂园、恒大和万科等一线品牌地产房企,存在差距。

打破强者恒强的定律,实现“大而强”,现在“小而精”的福晟需要战略、方法和机遇。

早期的成长脉络

福晟的万亿追求,有着创始人潘伟明的个性特征—敢闯且善闯。

他的人生并不缺乏光环和关注。现年53岁的潘伟明,在25岁就已经是广东从化市最年轻的镇长。从见诸报端的资料看,当镇长期间解决水库移民住房,是他和房地产业最早的交集。

这段经历和彼时邓小平的南巡讲话,给了潘伟明下海的决心。转折点在1993年,辞去公职,29岁的他创建了广州云星集团(以下简称“云星”),日后开发了包括广州星河绿洲、夏日港湾在内的50多个地产项目,赚取了第一桶金。

2003年,成立十年的云星转战福州。一年后,福晟正式成立。至于原因,时代周报记者从公开资料梳理,广州拿地成本不断提高开发困难是一方面;福建地少人多、七山一水两分田的基本面、藏富于民的消费潜力、以及两岸和平的大势所趋,是另外一大方面。

潘伟明后来对媒体说,当时他为是否要去福州这个问题上曾经有过反复考虑的。

“2003年,我们派出很多队伍去全国各地调查,由山东到珠海、深圳等地。发现当时福州的房价还比较低,每平方米才2000多元,我们感觉这是一个机会。”他曾公开追忆道。

自此之后,潘伟明的人生沸点不断升高,福晟的发展也不断突破:开发了第一个项目福晟·钱隆世家,打响名声;2006年,收购兼并重组有着50年历史的福建六建集团,立建筑业为福晟的两大主业之一;往后,以福州为支点,走向全国,开发近200个钱隆系列精品项目。

现在,房地产开发与建设施工是福晟的双主业,内部的称法是“推动地产与建筑两翼齐飞”。

尽管地产和建筑看上去存在期望差,但并不阻碍福晟的进取心。

今年9月13日,全国首家上市的建筑科研机构—建研集团(002398.SZ,以下简称“建研”)公告称,遇福晟全资子公司福建隆顺祥投资有限公司(以下简称“隆顺祥投资”)举牌。2.16亿的作价,隆顺祥投资拿下5.00003%的股份,直接升至建研第二大股东。

福晟方面相关人士回应时代周报记者表示,举牌建研是基于建筑业务的考虑,加之该公司本就有一定的投资价值,“此举是为福晟做产业链的衍生,进行结构上的弥补。未来双方将更关注业务层面上的合作。至于资本层面以及是否会进一步增持股份,目前没有下一步计划”。

事实上,建研与福晟有业务上的整合空间,公司的主营业务包括工程检测与建筑物寿命鉴定、绿色建筑与建筑工业化测评咨询、工程勘察、外加剂新材料等,可以为福晟提供补充。

“飞虎队”的并购之力

当然,福晟的万亿征程离不开另一大主业—房地产的发力。

福晟早就有了战略布局思路—“H+4”:以粤港澳大湾区和环杭州湾大湾区为战略支撑、以海西城市群为战略衔接,以郑州、湖南、武汉、天津等中国中线交通动脉沿线核心城市为战略支点。

这也是“飞虎队”行动的目标指南。依照此,外界看到了“飞虎队”在并购市场里的异军突起。在两年的时间里,飞虎队拿下的项目储备,总货值6500亿元,成绩喜人。

这个拥有300多人的队伍,下设十支大队,专注拿地。截至目前,“飞虎队”已分别在深圳、广州、郑州、福州、漳州、武汉、中山、珠海、惠州、天津、宁德等城市地拿下项目。

福晟的总土地面积中,80%分布在一二线城市,合作项目占90%以上、住宅中80%以上,土地面积最多的是郑州区域,货值最大的是深圳区域。

出现在公开场合,潘伟明对飞虎队的赞美写在脸上,按照其表述这个队伍“为福晟下一个十年打下了坚实的基础”“为集团未来的发展和腾飞提供了充足的面粉和弹药”。

他还把“飞虎队”的成功,归根为五大点。第一是靠谱,即真诚对待合作伙伴;第二是专业,飞虎队拥有具有福晟特色的收并购专业组合能力,包含市场价值发现能力+交易结构设计能力+资金的快速融通能力+法律风险识别能力;第三是高效,即高效的决策机制、“快、准、狠”的团队作风;共赢是第四个方面,对外共赢互信,对内坚持核心高管跟投、优秀高管参投的激励制度。第五是保障,金融强力、品质工程、营销铁军、正确的发展战略为福晟的四大保障体系。

“飞虎队”有多高效,有多快?潘伟明有一组数据:有的项目连轴转谈了六天六夜,更有一项目在28个小时内谈成收购签订协议。

“飞虎队”的并购力度还在加大。2017年,被视为是福晟规模提速之年。另据时代周报记者了解,今年年底前,福晟将继续收并购30个优质项目。这些项目要符合“3691”原则—3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年资金回正。此外,福晟还成立了运营指挥中心,确保所有并购项目做到高周转,保证并购资金池。

资本市场的沉浮

手中有粮,心中不慌。只不过,在面对资本市场的打量时,福晟更需要一点幸运的眷顾。

上市,是萦绕在潘伟明心中的想法。经历2008年全球金融风暴、此后收紧的国内IPO等各种原因,借壳上市,暂时成为福晟等房企的不二之选。

“福晟一直在等待合适的市场窗口期。国内一直无放松房企上市的情况下,2015年转战香港。”福晟方面相关人士对时代周报记者做了解释。

福晟的借壳,通过壳公司反向收购福晟进行。根据佑威国际(00627.HK)发布的公告,福晟与佑威国际就签订了买卖协议,佑威国际以19.43亿港元收购福晟所持有的长沙六项物业发展项目。2015年11月13日,佑威国际公告宣告反向收购事宜向港交所提交了新上市申请。

今年,佑威国际递交了第三次新上市申请,值得一提的是方案中,标的未变,但随着已销售物业的增加,存货总价调至15.11亿港元。据时代周报记者了解,若今年9月30日上市申请还未批准,佑威国际需要向港交所递交第四次新上市申请。据推算,福晟借壳佑威国际有望在今年完成。

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