报告| BAT巨头林立的租房市场，还有机会么？（附投资人关注热度榜单）

文／曾慧娟

“租赁市场竞争激烈，你有什么好的投资项目推介吗？”某投资集团的投资经理梁瑞峰，8月份以来已考察了很多跟住房租赁相关的项目标的，这句话也是他近期跟业内人聊天时经常问的问题。

据链家研究院2017年初发布的《租赁崛起》一书测算，目前租赁市场的租金规模仅仅占到每年整体房屋市场交易额的7%左右，其预计，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人；到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

在市场需求累计以及近两年来各种政策的助推之下，租赁市场显然已进入高速发展轨道。而面对万亿级市场，巨头也早已纷纷出没。

图片来源：123rf.com.cn

8月份，阿里巴巴和杭州市政府宣布在杭州打造全国首个“智慧住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理，引入淘宝评价体系、芝麻信用体系。有了这套系统，租房就像淘宝购物一样简单便捷，信息更加透明。

百度目前也已推出百度租房平台和百度有钱花租房分期服务。腾讯则已经成为58同城的最大股东，8月初铂涛酒店集团旗下的窝趣公寓，宣布获得58同城领投的pre-A轮战略投资5000万元，58集团旗下的安居客也可为窝趣引流。

9月初，海尔发布住房租赁行业定制化智慧公寓解决方案，基于COSMO全流程供应链平台，其围绕用户的生活场景打造，包括起居生活、日常办公、共享空间。比如提供包括智能门锁、智能安防、智能水电表等智能家电硬件设备，公寓运营商运营APP与海尔U-home运营系统可对接，海尔为公寓运营商提供包含能源托管、设备BOT模式运营、中央空调EMC解决方案、金融服务等全流程的运营解决方案。

在这个巨头林立的市场，还剩下哪些机会？各细分领域目前投资人最关注的企业是哪些？投资人还有什么可关注的企业？

根据鲸准数据的统计计算，我们为大家梳理了围绕租房市场，在金融服务提供商、家居市场、租房交易平台、SaaS、长租公寓、短租市场这些领域，目前投资人最为关注的企业，以及部分企业的商业模式。

金融服务提供商

在租房整个交易链条里，涉及到租客、职业房东、业主、供应链商家，他们是资金需求方，但同时也可能会是资金的供给方，围绕这些交易主体的资金需求场景进行产品设计，就会有消费金融、供应链金融和众多金融衍生品。

目前在该领域主流的创业模式是租房分期，比如盈家生活、房司令、会分期等。它们最常见的玩法是和场景合作，在这个过程中，这些平台实际扮演着担保平台的角色。举个例子，房东和租客签了一年合同，分期平台一次性给房东支付一年房租，而租客只需要月付房租给分期平台。对租客而言，只用押一付一，不用押一付三，缓解了资金压力；房东则能一次拿到未来一年的钱，提高资金利用率，而分期平台能获得一定比例的利息和服务费。

比如盈家生活，租客在它的平台上办完房租分期产品之后，房东就可以一次性从银行获得一年的房租，而用户只要每月还款给银行即可，这也给银行提供了打包标准化产品。此外，盈家生活同时还提供租后服务，先同O2O生活服务平台谈好大客户团购价，然后将这部分折扣让渡给租客。

           租房金融服务平台创业公司融资情况列表

     数据来源：鲸准数据

但对租房分期产品，有些租户也存在顾虑，除了对这些平台合规安全性的担忧，多数平台中的分期月付价格也要明显高于传统租房市场。

业内人士分析认为，对于巨头而言，租房分期的布局更多在于着眼未来，作为一种金融产品，金融服务触达房地产的相关链条中是行业未来发展的必然。

比如魔方金服，旗下拥有火骆资产、尘埃投资、魔房宝理财平台及公寓运营增值服务云寓科技四大业务板块，以此向存量地产运营商提供全产业链的综合金融服务。在项目前期，魔方金服向运营商提供股权融资。未来，则会通过成立产业基金、发行公募ABS等资产证券化方式，为运营商们解决自身的融资需要。

盈家生活的盈利来源也并非只有租金分期，其还有装修分期和租后服务。租后服务包括日常保洁、搬家、开锁、家电清洗等日常所需的增值服务，甚至还通过与多家供应商的直接对接，进而为租客带来更多生活服务类的优惠活动，比如保险、周边游、鲜花包月、驾校学车、医疗整形等等,租房分期只是盈家生活用于切入租后服务生态链的着力点。

“会分期”则除了这种金融服务之外，还在向租房上下游产业做延伸，智能门锁和电表、SaaS系统、供应链金融业务等都开始涉及。

在租赁市场，最常见的痛点是房东放置的家具老旧、质量差，这也极大地影响着对生活品质要求较高的年轻人的体验。而想自购新家具的租客，又面临着搬家处理麻烦、自买是否划算的顾虑。

目前来看，家具租赁的模式便一定程度上解决了上述痛点。相对于购买来说，显然更为方便和低价，为追求生活品质的租客提供了一种解决方案。

在美国、印度，这种互联网家具租赁平台的发展已经较为成熟。如印度的Rentomojo ，天使轮、A 轮 获得了IDG资本（海外）和 Accel Partners 的投资。今年 7 月，该平台又获 1000 万美元 B 轮融资，除了IDG资本（海外）和 Accel Partners继续追投外，新投资者 Bain Capital Ventures 入局。

但家具租赁面临的难题是，产品占地大、单价较高，属低频次消费，前期需要投入的维护、购置成本都比较高。而家具租赁的租金按月缴纳，现金流回笼慢，盈利时间被拉长，折旧率难以评估，后期还面临物流、维修等成本。

            家居相关平台创业公司融资情况列表

 数据来源：鲸准数据

从商业模式上看，已有家具租赁平台的供应链方基本与家具厂商直接合作。比如目前投资人关注度最高的抖抖家居，是直接到家具厂家挑选家具后，将家具信息挂在平台上供用户选择，根据用户下单情况直接从厂家发货。同时引入第三方商家平台，提供全品类家居产品租赁，如空调、彩电、洗衣机、家居装饰物等。

其盈利点在于收取租金和服务费。其中，租金根据家具材质不同来定，随租期增长有相应的折扣优惠，若租期超过三年，家具将赠送给用户，不再收回。服务费则包括家具运费和安装费用。

上个月获得天使轮融资的聚家家，也已经跟5家家具工厂建立了合作，创始人王杰8月份接受36氪采访时称，“平台汇聚订单后，在上游供应商处有较强的议价能力，聚家家的集采价格约仅仅只有市价的 50%。根据现有的集采价格，单件家具租赁业务约在 6 个月便能收回成本。”

租立方的运营模式则是，客户提出需求选择相应产品后，由平台向合作的供应商下单，工厂按需打样确认后通过租立方合作的第三方物流将家具配送给客户。用户租用完后，家具将被回收至厂家，进行翻新维修，然后投入下一轮租赁。为了降低工厂的资金压力，该公司还以担保的形式引入金融机构为工厂做金融授信，用供应链金融支撑租赁。

除了家具租赁，能在租赁市场找到机会的还有包含家具配送、装修翻新类的公司。

安装超人以合伙人制形式整合全国的家装工人，通过后台系统监控服务流程，工人们为家居建材电商、家装公司等提供最后一公里配送、安装、维修等服务。今年8月安装超人获得了由五村联合控股有限公司领投的2500万元A轮战略投资。此前，安装超人已分别于2015年9月和去年4月完成了天使轮及Pre-A轮融资。

住范儿是旧房翻新服务平台，旧房翻新主要有3 个场景，出租房翻新、二手房交易后翻新和自住宅居住数年后翻新。住范儿定位于25- 35 岁年轻人旧房翻新需求，提供整体装修和局部装修（厨房、卫生间、墙面换新、地面等）服务项目，其中涉及 13 个品类， 200 多种项目。

家居分享社区平台好好住，则包含居住指南，有家居解决方案，教用户如何布置自己的家。他们坚持UGC（用户原创内容），鼓励用户晒有关自己家的图片，在评论中交流装修心得。

对大量租客的管理是房屋运营商所面临的难题，这也是长租公寓运营商规模扩展过程中的天花板。如果能有一个软件帮助管理房客、收租、退租、缴纳水电燃气费用、记录经营状况等，通过这套系统了解房源、租客状态，将大大提高管理效率，这就相当于房屋运营商的智能管家。SaaS 系统便能提供这些服务，相当于行业的基础设施。

具体而言，可以一分钟实现数据录入，同时也能提供出房服务的一键分发功能、流量管理和租客线上社群服务，通过越来越深的数据挖掘与用户分析，它还能够进一步触发更多交易行为，从而提升交易效率。

目前市面上的一些SaaS系统，还能实现一个房源信息一键分发多个房源平台以及朋友圈同步等功能，将服务的触角从租房的交易场景向前延展到房屋出租环节，大大节省了职业房东的运营时间和成本。

         SaaS相关平台创业公司融资情况列表

  数据来源：鲸准数据

目前该领域内有好房通、水滴管家、美丽屋、蘑菇租房等平台，以ERP软件切入，帮助房屋运营商进行房源管理、财务数据以及运营情况的统计与分析。

行业内投资人目前关注较高的企业是水滴管家，其创始人冯玉光曾公开表示，水滴管家希望通过 SaaS+BI+AI 完善服务能力，主要体现智能化、营销化和金融化三个方面。智能化体现在集成更多元的智能门锁和水电表等智能家居产品上；营销是通过API接口向58品牌馆、平安好房发送房源，未来将接通百度租房、支付宝租房，实现一键发房到多平台，帮助B端导引更多用户流量；金融化则是结合平安集团的金融资源，在拿房、装修、出租等租房场景下，开发新的金融产品，并探索公寓产业发展基金。

有着长租公寓业务的蘑菇租房也自主研发了公寓SaaS管理系统“蘑菇伙伴”，以该系统为基础，满足B端房东和品牌公寓包括发布房源信息、财务管理等在内的多项功能。此前，其已经接入了支付宝的第三方服务，同步了各APP与支付宝之间的房源信息发布、合约签署等功能，并通过芝麻信用及网上银行，帮助用户实现免押金、分期付等金融支付功能，房东或公寓方可以一次性无息收到3-6个月的租金。通过与上上签、云丁科技、Joymeter等第三方合作，还实现了电子文档的签署保存、智能硬件设备的远程操控、水电煤气的实时联动等功能。

已登陆新三板的好房通，则已实现了房地产经营产业链的整合。针对中介门店，管理系统ERP能实现自动采集房东一手信息、一键群发数十个房产网站、同行联网合作、新房联动分销、金融业务整合等功能。但软件只是好房通切入二手房交易的入口，它的目标是做交易平台，ERP系统只是它转型为交易平台的重要支撑。

该模式盈利主要是向使用者收费，随着技术的发展，如果有不收费的Saas软件，使用者一般都会选择免费软件，如此必将给企业带来盈利影响。而由上述公司的模式也可以看出，SaaS只是一个切入行业的入口，在这个基础上，加入相关金融、全产业链才是更高层的目标。

在租房平台领域，已诞生了诸如链家、我爱我家、58同城这样的大型成熟中介公司，也曾诞生过Q房网、爱屋及屋这样的知名互联网中介公司，但大浪淘沙后，目前，后面的两家公司均已没落。

        租房交易平台创业公司融资情况列表

 数据来源：鲸准数据

从鲸准提供的数据看，目前中介公司投资人最关注的租赁平台是嗨住。其选择低端房源切入，尤其以月租金在1500元左右的合租房为主，一大特色是会从全网抓取中介房源信息，通过技术进行房源间的交叉比对，将相同房源合并到一起，不同房租、中介费都一一罗列出来，用户在APP上搜寻到同一套房源后，既能看到我爱我家等其它中介的房源，也能看到房东本人发布的信息。

最近获得融资的是巴乐兔，9月21日获数千万美元B轮融资，由DCM创始人David Chao领投，香港南丰地产集团跟投。这家公司的模式，有小B2C模式，为租客、房东两端提供租赁信息匹配、落地带看成交服务，两端场景金融、管理软件等全链条服务，如为房东提供SaaS经营管理工具，从预约、押金、签约、收租，到水电煤缴费，将流程电子化；也有C2C拼房，用户在平台上发布合租需求，可以是有房找室友，也可以是无房找拼租。

盈利模式上，巴乐兔主要是向房东端收取费用，且比例根据平台对房东满租率贡献的大小浮动；此外，它也做智能电表、租金分期等金融业务。

还有一家比较有名的企业是房总管，其在长租领域采取了S2B2C 模式，S 指的是供应链金融服务，具体做的就是为 B 端提供金融产品。涵盖租约金融、租房消费金融、供应链金融、公寓投资以及财富管理，解决公寓发展中在房源扩展、装修、家具家电配置、日常运营等方面可能遇到的资金问题。在S2B2C模式下，目前该企业形成的盈利模式有三个：一是金融服务；一是SaaS系统定制开发或特定功能模块收费；一是大数据精准营销，例如房源置顶、广告投放、租客数据精准分析等模式。

抢夺租赁市场红利，目前最火的非长租公寓莫属。已加入的有互联网+资本平台，如蘑菇公寓、青客公寓、you+公寓、魔方公寓、蛋壳公寓等；还有中介代理机构设立的，如链家的自如、我爱我家的相寓等；传统酒店集团也不甘示弱，目前有城家公寓、逗号公寓、窝趣轻社区等；开发商方面也是动作频频，目前已经有万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍、金地的草莓社区、石榴的熊猫公寓等。

“目前租房市场格局是40%的中介、40%的二房东、10%的业主、10%的长租公寓租赁机构。”链家研究院院长杨现领分析指出：“未来租房市场格局上，50%是专业机构化管理市场，40%是中介、二房东和业主等常规的租赁市场，还有10%是房屋分享。”

虽然入局者众多，背后最大的难题却是不赚钱和收益有限，业内分析认为，集中式公寓做到2万间或分散性公寓做到10万间，盈利状况才能显着改善。

            长租公寓运营平台融资情况列表

数据来源：鲸准数据

互联网创业企业是目前长租公寓领域中数量最多的参与者，包括集中式公寓和分布式公寓等不同模式。它们的优点是反应快，能抢到流量红利；具备互联网思维，模式多样，经营思路灵活，善于营造社区化氛围。

除了长租公寓，短租市场同样火热，国内短租市场的三大玩家分别是途家、小猪、Airbnb。

36氪研究院分析师唐泽俊分析表示，在线短租按照企业商业模式的不同分为C2C模式、B2C模式和C2B2C模式。三种模式各有利弊，以Airbnb、小猪短租为代表的C2C模式，通过在线平台连接房东与房客，其主要的运作重心在线上平台，具有运营成本低、可延展性强的优势，但该模式的房源非标准化情况较为明显，企业对房源的控制力较弱；以途家为代表的B2C模式是企业与开发商、房东合作获得批量新房，由企业对房源进行统一的装修、管理、运营，其优势是房屋质量较稳定，而缺点是运营成本将在一定程度上增高；以Xbed为代表的C2B2C模式是业主将房源出租给企业，企业负责对房间进行统一的改造、保洁、维修等一些列运营行为，房客全程无需接触业主，优缺点与B2C模式较为相似。

             短租平台融资情况列表

数据来源：鲸准数据

目前投资人关注热度靠前的易民宿，定位境外市场，主要在一些旅游热点城市和市中心布点，比如东京、巴厘岛、普吉岛、胡志明市等，起步阶段公司运营部分自有房源，未来将以开放加盟为主，吸引全球想加入民宿行业的闲置物业业主。

木鸟短租的商业模式是通过预定模式给出行者提供各类住宿，赚取房东10%的佣金作为收入。该平台主要提供个人闲置房间、民居、四合院、度假公寓、海景房等短租出租服务。

据艾瑞咨询的报告显示，旅游度假、商务出行、私人事务、友人聚会，消费者住宿的目的逐渐多元化，且越来越注重个性化体验。2016年中国在线短租行业市场规模为87.8亿元，年增长率106%，预计2017年将达125.2亿元。

（注：以上数据截止时间为2017年9月21日）

----------------

我是曾慧娟，关注房地产动态和创新、房地产上下产业链领域，欢迎交流，加微信zhj_huihai 请备注公司+姓名+事由

本文由「地产未来日报」原创出品， 转载或内容合作请点击 转载说明 ；违规转载必究。

寻求报道 。