我爱我家笔记 | πρᾶγμα

之所以把信息公开，是因为，我认为人与人的差距不过是时间问题。

我们差的是时间，不是贫富，天赋，家境，外表，不要为主观找原因。

2024年3月19号到我爱我家西湖绿洲花园旁边的一家店上班，虽然我只干了一天。

不能在那个地方待下去，是因为这些员工的心智，我认为有一点问题，个人有风险。

没必要为了没工资的一天，去和这群人发生什么事情。该学习新东西还是要学的。

我去的这个地方隶属于杭州城北租赁大区，它们分区应该是按地铁站进行分区的。

城北分为11个区，可以说西湖远近全有，它们喜欢开在老小区和学校沿马路的商铺。

建国，绿洲，朝晖，湖墅，和睦，万达，拱宸桥，大关，东新，石桥，临平。

后面又重新划分了区域，绿洲划分到城东去了，一个区有400-800个人，人员流动性很大。

潮鸣，景芳，三里亭，九堡，红普，大学城，下沙江滨，定安，庆春，武林，建国，绿洲。

它们的租赁二手交易渠道分为

外网端口，我爱我家官网，到店，介绍，老客户，贴条，驻守，社区活动，系统内拓(不清楚)，其它。

至于外网端口1400，搜房网、安居客、房途网、5i5j官网、新浪乐居、58同城、赶集网、透明售房网等。

也不知道这些互联网中介是不是一伙的，坑求职者的钱，正常人谁会买这东西，收钱真狠。

它们一个店有好几个组，名称不是按顺序来的，我的那个组大约4个人。

一个地铁区经理管着下面5-10个店经理，店经理下面有10-20个员工，分租赁组，买卖组，

这些员工起码有9成，工资只有0-2000左右，也有个别上万的，人家是很老的员工。

因为它这边结算工资，业绩并不一次性结算的，而是一个月一个月返还的。

就是你签了一个12个月的单，这个业绩会分成12个月返还给员工，不是一次性的。

感觉做的越久，对员工来说，它有点被这个公司给套住了。

0-12个月的员工离职率高达40%，大于12个月的员工，就是你后面不干了，你前面累加的也有钱的。

我认为很多人会舍不得自己的积累的资源，逼着你继续干，而且多数是，

衣服，鞋子，手机，头发，全都是非常廉价的，味道还很重，能挣钱会过这样的生活吗?

很多人吹，有月入上万的，你不知道这得累计多少年，正常来说，这个行业竞争极其猛烈。

销售是一份需要不断积累的行业，并不是一下子就能暴富的，而且人员流动非常的高。

怎么来说呢?销售就好像妓女，顾客看不满意，老鸨就会换一批员工，换到满意为止。

租房对区，组来说都是有指标的，有收房指标，然后有看客指标，这个数据可以上传造假。

我爱我家在员工利用率这方面可谓是拉满了，只要和钱有关的，数据拉满【接待率，回复率等】。

客户成交率通常都很低，通常只有20%-30%，话说只要租客不是傻子，长租的话，

每个月10%。你可能想，我就租一个月，然后和房东直接签合同。

我爱我家先和一手房东签合同的，有两个月是免租期，正常来说都托管1年，最长5年。

对房东的好处就是不收房东中介费，所以说租客要想直接和房东签合同，是不可能的。

期间还有房屋租赁税，费用最低4%，最高15.7%，费用由房东承担。

如果甲方房东想违约的，比如不交付房子出租，每天违约金是月租金的0.5%，

再或者想与我爱我家解除合同，房东得付两个月的租金给我爱我家。如果不付，还要累加违约金。

还有合同家电的，老化或者报责任废通通归房东，出事故，大多数责任也是房东承担。

合同对于租户也是相当霸道的，比如说租客不想租了，也是两个月违约金，

合同还有人数限制，无居住证责任，擅自转租赔偿。如果你想转租的话，收你25%的月转租金。

合同通常不包物业费。根据中国学校的开学时间来算，2月份是开始报名上学期，

8月份开始报名下学期，通常来说2月中旬和8月中旬，这个阶段的陪读父母会很多。

合同也签的久。刚刚毕业的学生，很少租的起一套房子的，大多数是单间带厕所的。

我爱我在在杭州大约有16万套可以出租的房子，当然数据是在不断更新的。

首先你得了解东西南北有什么路，这的门牌号，和周围的街道名称，河流名称，高架名称。

然后是介绍小区什么时候盖的，楼盘分几期，年龄多久啊，小区整体形状，

小区容积率=小区物业面积/实际土地占地面积，一般来说，楼层盖得越高，物业面积越多，越挤。

楼间距，绿化率，然后了解小区的所有户型和面积，和泥巴构造。然后介绍下，公交站，地铁，

超市，广场，菜市场，学校，然后说下物业收费，最后介绍下租房价格及买卖价格。

1.首先让求职者自我介绍（工作经历、自我评价、优缺点）
了解求职者的表达能力及对自我的认知

2.求职者的求职方向?找工作多久了？面试过什么单位？最后一次面试的时间？
了解求职者的求职目的。通过他面试过的单位性质判断

3.目前在杭州的居住地址？如果远的话该怎样克服？
了解居住地距离工作门店的距离，了解求职者做这份工作的决心。

4.是否有男女朋友及工作性质
了解求职者是否有牵挂，其男女朋友做销售OR文员？

5.求职者的优点和缺点
了解其优点和缺点是否符合我们的要求

6、求职者评价其性格是外向还是内向？如回答是中性，那怎样才可以做好销售？
基本上内向的人回答其性格时都是中性，

内向的人想要做好销售只有比别人付出200%的努力，所谓笨鸟先飞。

7.问其为什么选择销售这个行业？做好销售最重要的是什么？
锻炼人、赚钱快。做销售最重要的是不怕辛苦、勤快、抗压能力强

客户：看到你有贴一张有房出租的，请问你是哪里的房子出租？

经纪人：（推荐一套你验过的房子给客户）比如：

是的，我这有一套树园的两室一厅的房子。

客户：是几房的呢？

经纪人：两室一厅的房子，马上在追问你想说什么样的房子。

客户：你不是房东吗？

经纪人：我这边是我爱我家的，您想租什么样的房子，

我可以帮您找一下的，我们这边房源比较多，专业做租房的。

客户：那不需要了，你们还要付中介费，我要自己找免中介费的。

经纪人：在杭州找房子肯定要找专业的中介平台，这样也是可以跟您做担保的，

您每月几千房租，一年几万房租都支付了，我们中介费都是一次性收取的，

月租金50%，对您来讲也是一个保障，况且现在假冒房东比较多，

已经很多起客户被骗事件了。而且现在的房东也是都通过我们来出租的，

你想自己找到房子的可能性也很小，因为房东都是愿意通过我们来出租的，

这样对房东也有好处，有正规合同，可以备案，

所以你想自己找房东的基本可能性很小的。

客户：客户这时候可能会说还是想自己找找。

经纪人：您想租什么样的房子，我帮您看看，

如果我们这边有比房东自己租的便宜的呢，这时开始询问客户五要素

（入住时间，户型，价格及付款方式，装修，楼层），我们这有钥匙，

可以马上看房东，您现在有时间吗？带您看一下房子，这套房子真的很不错的。

发表一些我个人的拙见，很多销售公司都有这么一个规定，本科工资的高一点，专科工资低一点。

在我看来，这其实为了判断洗脑程度，如果按照客套话来说，就是，为了公司的可持续发展。

其实不只是销售，还有很多行业，包括一些正经的国家工作——在我眼里，有点不现实的虚幻。

很多应聘者填写面试表，我看来，很多信息，比如身份证，电话号码，家庭联系人，

都是应该保密的，不能随便乱写的，这其实筛选人的一部分。一个人的见识全靠书本是不行的，

不要相信那些说什么，是为了判断你的聪明，或者说动手能力，等等。其实都是胡编乱造。

新人带训手册

容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

绿化率：绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,

主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。

开间和进深：开间就是房间宽度,进深就是长度。

层高：下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

套内建筑面积:套内建筑面积由套内房屋使用面积，

套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。

公摊面积:指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室等。

承重墙：指支撑着上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。

房改房：又可以叫做已购公房,是指享受国家房改优惠政策的住宅。

经济适用房：是指已经列入国家计划，

由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，

以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

商品房：是由房地产开发商统一设计,批量建造后,作为商品出售的房屋。

安居解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、

困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。

划拨土地：是指国家依法按照一定程序将土地使用权无偿地转移给土地使用者。

出让土地：是指国家以土地使用者的身份将土地使用权在一定年限内出让与土地使用者，

并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。

建筑类型：住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，

七层至九层为小高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。

房屋得房率=套内建筑面积/建筑面积。

走破户型：厨房或者卫生间单独在房子对面的户型。

平改坡：是指在建筑结构许可条件下，将多层住宅平屋面改建成坡屋顶。

非普通住宅：建筑面积140（含）平米以上的住宅。

商住两用：就是既能办公又可以居住的一种产品，

土地使用年限按商用或者综合用地确定即40年。

错层：结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差。

跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。

Loft：一般层高在5米左右,可以分割成两层。

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贴条的时间点一般选择在上、下班高峰期，下午4点–6点左右；

贴条的地点选择(学校门口、菜场门口、小区大门口、超市门口、地铁口）；

(一) 相关话术（房源端）

1.房源回访、跟进

关键字：问候并自我介绍+了解业主动态（开放式问题）+告知目前行情；

例如: 先生/小姐，您好!我是我爱我家店的（全名），最近市场变化比较大，

想了解下您小区的房子有没有变动；

前两天我们刚成交了一套小区的房子（同地段某小区），单价才一平方；

2.约房东空看

关键字：问候并自我介绍+取得同意

例如：先生/小姐，您好，我是我是我爱我家店的**（全名），

我现在能否先来看下您的房子？以便我们更好的推荐给客户

3.约房东看房

关键词：问候并自我介绍+约时间点看房

例如：先生/小姐，您好，我是我是我爱我家店的**（全名），

我有一个非常诚心的客户，想X点钟来看您的房子，您方便吗？

4.看房后房东跟进

关键字：反馈客户对缺点的描述+客户心理价以探房东价格底线+表态会大力推荐

例如1：您好，我是早上带客户来看房的我爱我家店的（全名），

昨天我带客户看了您的房子，客户看完以后觉得（描述一到二个缺点），

觉得这个价格高了点；如果您愿意108万卖的话，他可能会考虑

例如2：您好，我是我爱我家店的（全名），昨天我带客户看了您的房子，

客户看完觉得房子还行，下了意向金，委托我跟您谈108万，您什么时候有空呢？

5.收钥匙

关键字：省心+方便看房+放心

例如：**先生/小姐，您看能不能把钥匙留在我们公司，我们营业时间到晚上九十点，

很多客户都是晚上方便看房，每次看房都要麻烦您专程过来一趟，

这样即麻烦又可能错失成交机会，您看您的房子也空置在这，把钥匙放在我们店，

这样也方便，而且我们在钥匙上也是有专人管理的；

而且我们会作为重点房源进行推荐。

6.回访暂不售或不售房源

关键字：问候并自我介绍+虚拟诚心客户要买此类型房+了解房源信息

+询问看房时间+表示尽快约客户过来看房。

例如：您好，先生/小姐，我是我爱我家的店的（全名），

我有一个非常诚心的客户想买您(物业地址)这样类型的房子，

不知您那房子的现状是怎么？想了解一下。

7.收限时

a） 向现场登记的业主推荐限时

关键字：信息了解+区别与一般委托的服务+快速出售

例如：**先生/小姐，我看您还是很诚意卖房的，您是否考虑我们的独家业务？

首先您每天不会接很多询问房子相关信息的电话，减少不必要的麻烦，

其次，我们这公司会以我为主导与您联系，这样对于客户的选择我可以先进行把关，

另外，我们也会对您的房子进行重点宣传，这样有利于您的出售

b） 针对挂牌已久的业主推荐限时

关键字：问候并自我介绍+客户反馈房屋的缺点+打压房东预期+

区别与一般委托的服务+快速出售（重点）

例如：您好，先生/小姐，我是我爱我家店的**（全名），

早上看房的客户觉得您的房子卫生间小了点，不好布置就不考虑了；

您看您的房子在我们公司登记了也近1个月了这段时间我们也看了很多客户，

但都不理想，所以这段时间也给您添了很多麻烦；要不您考虑下我们独家业务，

这样我们专人帮你卖房，让您减少麻烦，又可以重点帮您宣传，您看如何？

端口	版本	月价格	考核
			平均日新增	刷新	推广
安居客	体验版套餐	550安币	2
	标准版套餐	850安币
	商业体验版	450安币
	商业标准版	650安币
	标准贺春版	850安币
	体验贺春版	550安币
	商业标准贺春版	650安币
	商业体验贺春版	450安币
	纯租套餐	300安币
赶集网	租赁基础版	200月付/528季付	2		30
	租赁高级版	330月付/880季付			70
	买卖基础版	200月付/528季付			30
	买卖高级版	330月付/880季付			70
58同城	租赁基础版	270	3		30
	租赁高级版	370
	租赁470标准版	470
	租赁770豪华版	770
	租赁1270至尊版	1270
	买卖基础版	200
	买卖高级版	300
	买卖400标准版	400
	买卖700豪华版	700
	买卖1200至尊版	1200
搜房网	标准版120	165	2	95%
	标准版180	231
	标准版300	330
	标准版420	495
	标准版480	560
	标准版600	660
	租房帮120	100
	租房帮180	140
	租房帮300	200
房途网	置换钻石版	240	3	95%
	置换旗舰版	320
	置换至尊版	480
	租赁钻石版	130
	租赁旗舰版	165
	租赁至尊版	230
新浪	小1V - 300版	200	3	95%
	小2V - 300版	300
	小4V - 300版	450
透明售房网	VIP版	150	2	80%
	VIP I	225

问：您好，我是我爱我家绿洲店XX，您XXX房子在出租吗？
回答;有的话，询问基本情况楼层面积户型装修价位等，
是否空置可看房等，推荐房管。
回答：没有，问什么时候到期，是否有其他房子出租等，
亲戚朋友有没有房子出租，到期时间记录自己本子上，持续跟踪

为什么越来越多的业主青睐房屋托管？
一、 多次看房：
调查显示，平均每套房屋成功出租大概要看房十几二十次，费时、费力、费路费;

二、 筛选客户：
租房人群形形色色，很难辨认谁比较可靠，
他们是否会对房屋设施造成损坏等等，费时、费心;

三、 追讨租金：
客户不按时支付租金，就需要您多次上门催缴，再加上人口流动性强的因素，
就更会增加风险，费时、费心、费力;

四、 屡次招租：
现代人生活变化快，频繁更换租住房屋，导致您一年内可能需要2—3次招租，
而每次招租，都会导致您成本的增加，且费时、费心、费力;

五、 维修繁琐：
小至更换灯泡，大至刷墙补地，都会浪费您宝贵的时间和精力，烦;

六、 承租期间的纠纷与邻里间的纠纷等，同样会占用您宝贵的时间，
还有可能给您带来更多的麻烦;

七、 承租期满时各项费用结算：由于一些小区水、电费半年才收，
以上费用可能在合同期满一个月后才能结清。

业主选择房屋托管的好处

1、避免空置。
每年只需要一次招租，中途退房多次招租的风险我们替您承担。

2、收入可观。
每期准时获得稳定的租金收入，
而且全年纯收入一般不低于您亲自管理的全年纯收入。

3、减少风险。
避免了按时收不到租金，家具家电遭到破坏等非正常损失，
同时还节省了正常的管理成本。

4、灵活理财。
您可以以租代售，既能收到房租，又能不紧不慢的卖个好价钱，租售两便。

5、省时。
不用再花大量时间和精力，发布信息，约见客户，多次带客户看房。

6、省心。
不用操心，不用自己管理，不论您在何地，出差或学习或者是旅游，
您不用任何担忧，只需要在您身边银行查收租金即可。

7、省力。
不用自己收租，设施的频繁损坏不用自己维修，小维修我们免费出工出力，
大维修我们免费为您跑腿办事。

8、放心。
把您的房子交给我们来管理，
把个人和个人的关系变成了个人和组织的关系，让您更加放心！

现在这个社会真是防不胜防，怎么说呢，为了提防一个人，我还得上网查查看，

这个人说的话是否是话术，这个是把我看成傻子还是兄弟。

我建议，保险起见，调查下对方的底。还有就是不要和穷中介作对，

毕竟人家身体上下没有一处值钱的地方，我看着他们活着都很痛苦无赖。