深圳的房子还能买吗
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深圳的房子还能买吗
在深圳一直住的挺苦逼的，想问下深圳的房价大家怎么看啊？
算了算，如果不用学位，买套1000万的房子，500万贷款，利息每年差不多就要25万，同样的房子一年租金也就18万，如果考虑房子的折旧成本，差别就更大了。
这种情况下为啥还要买房呢？
关键是，1000万买的房子，可能还没周边城市100万的品质好……
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有个家伙跑惠州哪里买了一栋别野几千万，相较深圳这边他工厂的房价属于是亏出翔了。那边房子不是很好出手，小区入住率不高。
好几个都是自己小厂子赚了钱，就把厂房买断了，因此飞黄腾达的。而买商品房的，，虽然房价上涨，但房租收入比就没有那么可观了。住宅始终是追不上厂房的嘛。
我的老板入门晚，20年才在附近买了一栋一户建，现在就被拆迁规划包围了，猜测可以翻倍赚。
买房子这件事情，放在几十年的角度看，那就是击鼓传花，不可能一直上涨的，但也不会跌得多么厉害（新房每平米售价可能永远不会下跌，但是老房子正常来说是会贬值的。房价跌得多了，大家说不定就断贷，法拍房一多，那就崩了）
如果你的生活刚需这么一个产权，那当然不用问买不买了。如果是为了投资，那么我前面应该也介绍地听清楚了，什么性质的房产才更有投资价值。（北上广的房产价值，核心是土地，那种高层的， 10年以后怎么可能不折价？只有楼层数低的才能被拆迁）
2023-01-23 18:39修改 来自福建 引用
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新房在折旧贬值, 每10年卖掉旧房换新房, 亏20%. 30年后, 亏50%, 那还不如现在就买低层老房子,等拆迁, 至少不用付出过高溢价, 因为已经折旧得差不多了.老房子毕竟住着还是不爽...另外住太久可能变成危房，自己不敢住，拆迁可能要等五年、十年甚至十几年。以后有钱了还是买别墅吧，可以自己翻新维修，只要住的久，一定不会亏...
记住,千万不能买过高的高层,没有任何拆迁价值. 我现在住的就是好地段的6层老房子, 没有物业费和停车费, 总体挺好.
2023-01-18 10:36 来自香港 引用
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1000万的房子，资金成本不能仅仅算贷款的500万，首付的500万也是有资金成本的，一年资金成本50万，房子本身年折旧1.5%，15万，装修折旧10%，算30万的装修，年折旧3万，合计68万，深圳1000万的房子大概能租15万一年。贷款利息成本500万大约22万吧，首付500万我们的收益极低，算2%-2.5%吧，算12.5万，折旧1.5% 就是15万，大约40万吧，装修算消费，不考虑了；租安稳一点，租金算18W吧，每年差别只有22W，不算太大；但如果肯拉长久期，在适当的时机，我觉得到3.5-4%的收益一年也不算太难，每年差别达到了40W...
2023-01-18 10:34 来自香港 引用
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2020年做了第七次人口普查，2022年人口数据则是在七普的基础上，根据这两年的0.1%人口抽样调查估计的。人口抽样调查的标准时点是每年的11月1日，调查的是这个时点的人口情况。
弄懂规则就会明白，最新公布的人口数据并不包含12月的情况，也就和12月以来防疫开放后的超额死亡无关，这部分数据要明年的人口数据才能反映。
2023-01-18 09:08 来自湖北 引用
在华侨城，停车位并不紧张，户型也还好。骆驼好，今晚刚从华侨城生态广场回来。以前我也去华夏艺术中心看看电影和演出，华侨城片区的居住环境是一流的，在普遍浮躁的深圳能够有一个安静所在很棒。如果没有户型和停车的问题，自住挺好，而且业主圈层也是藏龙卧虎。我的老板和领导都住在华侨城。。
当年华侨城的整个布局是找欧洲的建筑师设计的，当大家都没买车的时候，这个小区已经建了两层地下停车场，因为欧洲当时已经进入汽车社会，他们知道以后会汽车会进入中国普遍家庭。
华侨城目前都是这样： 楼龄15-30年的房子6-7万，楼龄10-15年房子8万，10年以内的10万，5年以内的12万，几乎所有小区都这么个定价。
2023-01-18 00:29 来自广东 引用
房产投资真的值得吗？我的房子2014年买的，255万。现在估值650万，增值150%。看到你坐标安徽，总结一下，买房也要择时，买在大涨之前，也要择股，买到涨幅最大的城市。
如果按全款支付计算，年化收益率12%的样子。
我用软件计算我当时3成首付，后面按30年按揭还月供，计算得知我的年化收益率是17%。
所以实际的年化收益率就是在12%～17%之间。作为普通人来说，这个收益率是很高的，但是长期在投资市场里达到这个收益率难度并不大，尤其是在资产规模不大的情况下。
另外我当时刚买第二年...
不过房市择股的限制条件太多，基本很难做到。有择时的本事。。。那不如来股市赌吧
2023-01-17 17:11 来自上海 引用
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房产投资真的值得吗？我的房子2014年买的，255万。现在估值650万，增值150%。如果按全款支付计算，年化收益率12%的样子。我用软件计算我当时3成首付，后面按30年按揭还月供，计算得知我的年化收益率是17%。所以实际的年化收益率就是在12%～17%之间。作为普通人来说，这个收益率是很高的，但是长期在投资市场里达到这个收益率难度并不大，尤其是在资产规模不大的情况下。另外我当时刚买第二年，20...还得加上租金收入，哪怕自己住。
2023-01-17 16:47 来自北京 引用
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你还住在那个地方？我已经基本知道是哪栋楼了，在深圳大学那边，位置当然不错。不过时间过了28年，当初的户型设计早都跟不上时代了，没社区，停车似乎也很紧张，其实早点置换是明智之选，宝安中心区的居住感受要好得多。在华侨城，停车位并不紧张，户型也还好。
当年华侨城的整个布局是找欧洲的建筑师设计的，当大家都没买车的时候，这个小区已经建了两层地下停车场，因为欧洲当时已经进入汽车社会，他们知道以后会汽车会进入中国普遍家庭。
华侨城目前都是这样： 楼龄15-30年的房子6-7万，楼龄10-15年房子8万，10年以内的10万，5年以内的12万，几乎所有小区都这么个定价。
2023-01-17 10:16修改 来自广东 引用
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深圳地段好，环境好，学区好，商业好的房子毋庸置疑肯定值得买，除非出现你我都不愿意看见的悲观事件，但那时候你持有什么都不起作用了，房子作为现今生活的必需品，对于改善生活，提高生活品质有极大的作用，最好一步到位买个一百平以上的，起码很长时间以后再考虑置换。只要能负担起，买自己能力范围内最好的，不然拿现在的眼光看后面是很难理解的。贵州茅台商业模式好，产品好，现金流好等等等等一百个优点，但是你也得有好的价格上车才能赚钱。撇开价格去谈我觉得是不合理的。当然自住作为消费品来说，就是享受那是没错的，买豪车的也不会想着去保值，就是爽呗。但是楼主这种完全是从投资角度去考虑的就不一样了。
2023-01-17 09:12 来自上海 引用
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如果按全款支付计算，年化收益率12%的样子。
我用软件计算我当时3成首付，后面按30年按揭还月供，计算得知我的年化收益率是17%。
所以实际的年化收益率就是在12%～17%之间。作为普通人来说，这个收益率是很高的，但是长期在投资市场里达到这个收益率难度并不大，尤其是在资产规模不大的情况下。
另外我当时刚买第二年，2015年房价就涨了100%，所以实际上之后7年多才涨了25%。如果不是像我这样这么精准地买在了大涨之前，年化收益率将会少到可怜。
我觉得之所以大家都那么热衷于房产投资，主要是在于房价很难跌，也就是回撤小，相比于股票动辄30%以上的回撤，持有体验比股票好。但有波动才能带来超额收益，只涨和横盘的市场是只有配置价值，没有交易价值的。长时间的横盘不跌表面上是不亏钱，但实际上大大拉低了投资收益率。
2023-01-16 11:51 来自安徽 引用
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有几个问题的考虑一直是比较玄学的倒不也是玄学，只是影响因素多了一点，没有一个一目了然的肯定结果。
1是折旧。房子到底能住多久，一直没个定论。有说30年的，因为中国建筑平均寿命30年。有说50年的，因为设计使用寿命50年。有说100年甚至更长的，因为帝国大厦现在都还在用。我是实在搞不清楚。
看香港的楼市，拉长看，每年折旧1%是有的，但独栋的豪宅似乎丝毫没有折旧。
将来有钱的话，我打算买别墅，一个是国家政策，大城市很难再有别墅，有一定稀缺性。另一个是可以自己翻新，...
折旧：房子钢筋水泥造的东西，肯定折旧，但房子又有土地因素，地价疯涨时，不但可以抵消折旧
，还可以高溢价，地价过了普涨疯涨期，就进入搏奕期，一二线城市核心地段土地价可能缓涨，效区地价可能滞涨，三四线城市地价可能下跌，这个时候折旧因素对应不同的对象有不同的表现。
通涨： M2超发，必定通涨，只不过有些通胀是显性，有些是隐性的。
钱多了，涌到房市，房价涨，国家限购，房市池子被盖上了，涌到市场，影响物价，国家强烈关注，用行政手段干涉基础产品，物价只能保持小幅上涨，这个也算控制了，涌到资产市场，
嘿嘿，这个国家就不管了，反而要大力引流的，三家交易所天天开足马力IPO，天天数家企业上市，每天批量人造千万亿翁富翁，股市总市值年年高歌猛进。。 有些人会认为富翁多了，只要物价不涨，关系不大，怎么可能呢。。（要展开太长了）
中国太大了，任何问题都没有一个统一答案，把中国看成几十个国家联合体，这个联合体里有像欧州的也有像亚州的，也有像非州的。物价，房价，甚至交易所（北交和沪深）各地都有各地的表现。
2023-01-16 11:21修改 来自上海 引用
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去惠州买，开车上班，能省不少千万别买惠州，我2015年在惠州买了一套海景房，1万一平，当时觉得便宜。 8年过去了，帐面亏损30%，实际亏损50%。
中山、东莞同样不行。
只能是南山、福田，罗湖也可以考虑。
宝安没有拿得出手的产业，房价主要靠南山精英们资金溢出买上去的，价格虚高。
福田应该最能保值，因为深圳80%的金融行业在福田，中国这么大国家，金融业一定是最能挺的。南山依赖的高科技这些年也遇到瓶颈，在加上房价太高，新增企业的数量已经远远落后于东部的龙岗区，未来怎样不好说。
2023-01-16 10:16 来自广东 引用
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房价收入比其实并不靠谱，
因为一线城市房地产的资金有很大一部分来自全国富裕家庭，
只考虑本地人的收入不全面。
但是，租售比绝对是最靠谱的估值方法。有人说过去租售比一直很低，也不妨碍房价上涨，其实不是这样的。
2004-2005年，我刚来深圳的时候，市区一套40万的房子，一年可以租3万块，接近8%的收益率。就算到了2009年，租金收益也有3%-4%，只是最近10来年降到1%左右。香港房价虽然很高，但现在租金收益也有3%-4%，而且港岛的房子是永久产权，没有房产税，只有很少的差饷。
租金最能够真实反应房子的供需关系，
我相信这个规律正在发生作用。
2023-01-16 09:57 来自广东 引用
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