有些房企防雷爆，有些房企等雷爆

如果说，多数房企的债务违约像是一个惊天大雷突然而至，那么，大湾区曾经的“优等生”龙光地产的雷，并没有那么惊人，它足足预告了5个月，才终于听到了响声。

今年3月中旬，刚因一笔即将到期的私募美元债被曝光遭遇股债双杀的龙光，决定直面困难。在高层内部会议上，龙光董事局主席纪海鹏激情定调：“龙光集团绝对不可以躺平！不逃废债。”

5个月后的8月7日晚间，龙光集团（03380.HK）还是没能遵守约定，正式官宣美元债违约，共计16亿美元（合108.18亿人民币）。

3月份龙光成立专项小组时，曾称“公司短期存在一定的偿债压力”，但此次违约的5只美元债中，最近的要到2023年才到期，最远的一直到2028年。对“短期”这个字眼，纪老板和普通人显然有不一样的理解。

更让人不能理解的，是龙光面对债务的诚意。

截至目前，大的资产方面，龙光仅处理了汕头一个地产项目，以及广西龙光贵梧高速公路40%股权。

一名接近龙光债权人的香港资本市场人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“投资人不满的点是，龙光明明有很多优质资产，但是迟迟不处理，眼睁睁看着它爆了。”

违约如何发生？

龙光的第一条坏消息出现在7个月前。

今年1月，农历春节前，市场传言龙光隐藏了一只30亿美元（合人民币202.84亿元）即将到期的私募美元债。随后龙光马上矢口否认，还马上拿出2000万美元进行美元债回购，以示底气，虽然这个数字只能被理解成信号意义。

但仅数日之后，龙光突然又承认了，不过规模不是30亿美元，而是“不超过10亿美元”，且有担保。

此时龙光小小的撒谎并没有引起太大的恐慌，毕竟大湾区“地主”、“粤港澳四小龙”的光环仍在。

直到今年3月1日，瑞银发布报告，指出龙光集团的表外债务可能高至580亿元至790亿元，将其评级由“中性”降至“沽售”，目标价由5.8港元下调至1.8港元。

之后，龙光开始股债双杀。3月7日晚间，龙光通过境内控股公司龙光控股，承认了有短期流动性危机。

而过去5个月内，龙光采取了哪些自救措施来应对危机呢？

市面上能看到的比较大的资产处理，只是将汕头一地产项目转让给中海宏洋，此外龙光基业将广西龙光贵梧高速公路40%股权卖给新世界发展，回收26.50亿元。

相对于此次龙光正式违约的5只美元债约108.18亿人民币的规模，26.50亿显然是杯水车薪。

潜藏在深水中的，还有规模难以确定的表外负债。

对比瑞银，即便是对这一数字推测比较保守的国际投行摩根斯坦利，也预估了30亿美元（合人民币202.73亿）左右规模，远高于龙光承认的10亿美元（合人民币67.57亿）。

这家2020年迈进千亿俱乐部的开发商，当然不是口袋空空。

据了解，龙光在大本营深圳的能马上回流现金的楼盘就有4个：光明龙光·玖瑞府（尾盘）、华侨城锦绣公园壹号（待推）、坪山玖榕府（年底待开）、坪山玖誉雅筑（住宅持销）。

深圳一家民营房企的投资部员工对《凤凰WEEKLY地产》透露：“龙光曾经拿了一个纯商办项目找到我们这边，资质不是很好。”

为什么爆雷之前没有大手笔处理较为优质的资产？

除了老板的个人考量，也许还可以参考陷入“停工风波”的龙光前海天境花园。

《凤凰WEEKLY地产》从知情人士处了解到，龙光前海天境花园存在前融情况，找了某信托融资，这家信托公司出于谨慎考虑，希望龙光提前还款，业主们得知消息后才纷纷恐慌起来。

这几乎是爆雷房企都曾遇到的问题，被前融过的项目，本身就没有多大的处理价值。

诚意几何？

“爆雷房企之间还是有区别的，区别在于有没有为了还债努力过。”上述香港资本市场人士对《凤凰WEEKLY地产》说，投资人对龙光比较生气的点是，爆雷之前迟迟不处置任何资产，就眼看着债券违约。“龙光明明有很多优质资产，走到今天真是对不起投资人。”

回顾此前的几个月时间，龙光对投资人的态度实在耐人寻味。

先是多次改变涉及重大事项的官方口径，私募美元债和更换财报核数师两件事都是先否认又承认，把投资人的信任按在地上摩擦；又是在8月1日公告，称将推出一个整体债务管理方案，涵盖62亿美元（折合人民币419亿）的离岸债务，其中包括39亿美元公募票据、17亿美元私募票据，以及部分离岸银团贷款。

据媒体报道，在8月2日龙光集团债权人小组的会议上，作为龙光集团39亿美元公募离岸债持有人小组的财务及法律顾问，PTJPartn ers和Ropes&Gray表示：如若龙光集团在债务重组方面采取单边行动，该持有人小组可能会寻求向开曼法院申请委任临时清盘人。

“几个月以来，公司详细评估公司的资本结构以及未来流动性情况，细致盘点公司的境内外资产，这部分工作量和复杂性都非常大，目前已取得阶段性成果。”龙光集团方面对《凤凰WEEKLY地产》表示。

这个“阶段性成果”指的是：“已完成一笔银团贷款展期，银行愿意给予公司整体债务管理的时间。”

“境外银团融资一般都是带抵押物的，所以谈展期的时候更好谈。”一家TOP5房企的融资部员工对《凤凰WEEKLY地产》介绍，“但是美元债的偿债顺序应该是在前的，因为美元债如果出现问题不但会发生信用问题，还会挤兑。我理解的是，应该优先处理美债。”

龙光的整体债务处理已有可参考的榜样，即富力打包展期了10笔共计约50亿的美元债。

在整体展期方法出炉之前，富力卖掉了物业公司，六折甩伦敦项目，张力和李思廉自掏腰包注资，整个2021 年，富力通过各种形式回笼超过 218 亿元的资金。据华尔街见闻报道，富力谈美元债展期时，不仅给这些美元债增加了富力公主湾等境外资产的担保，还给出了一个备选方案（RSA）。

有些机会，一旦错过就不再有了。

本文来自微信公众号“凤凰WEEKLY地产”（ID:FHZKDC），作者：杨依依，36氪经授权发布。

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