资本、供需的双重压力下，是心和家越来越远的房客

事情的缘由并不复杂。8月1日，网友陈先生在水木论坛发帖吐槽自己如同拍卖出租房的奇特经历。

陈先生发文称：“自己原打算将自家位于天通苑一个120平米三居室的房子出租，最初的心理价是7500元。但是，后来自如和蛋壳两家同时找上门来争抢这个房源。自如最先报价8500元，租11个月。随后，蛋壳给加价到9000元，自如随即将报价提高到9500元。面对竞争，蛋壳表示永远比自如贵300元，最后经过几轮竞价之后蛋壳以每月10800元，租11个月签下了这个房源。”

作为房东，房租的上涨对于陈先生本人而言肯定不是坏事，但这疯狂竞价的背后，买单的依然是那些有租房刚需的年轻人。我们不知道这位陈先生发布这个帖子的原因是什么，但是有一点可以确认：雪崩时没有一片雪花是无辜的。

面对舆论的巨大反响，自如发布了《关于天通苑租金事件的说明》作为回应，其表示水木论坛中发帖所述事件为不实传闻，自如房源库中从未收录过天通苑西二区120平米三居室的户型。此外，自如认为长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。

蛋壳公寓执行董事长沈博阳也在朋友圈表示，“一个行业的健康有序发展，离不开同行的共同努力。租房关系到民生，不是儿戏。多一些科技驱动，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些恶性竞争互相拆台。对于造谣抹黑扰乱市场的行为，蛋壳公寓一定会拿起法律武器。”

不过，市场中总是会有一些更真实的声音出现。

8月17日，原我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中，直接炮轰了以自如、蛋壳为代表的长租公寓。其表示除了供给、需求、季节的因素外，资本方如自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源，严重违背市场规律，扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主开始要高价。一时间舆论哗然，第二天，胡景晖突然宣布从我爱我家离职，并在朋友圈发表了一则“被离职”声明。

其实，中介抢房这个行为在业界已经成为常态，特别是在北京、上海等一线城市，很多人业主有房源想要出租时，只要消息刚透露出去，就会有很多中介公司自动找上们来，特别是刚交房的新小区。

据一位房屋中介的从业者对懂懂笔记透露：“如果单纯等客户找上门来问的话，那每个月的收入就会很少。为了多一些业绩和收入基本上业务员都会主动联系房东，看看能不能签下来那种长期委托管理的合同（抢占房源），两三年甚至更久的长期合同最好。“但是他也强调，“不光你在找，同行也都在找这种业主，房子每个月能出来的量就那么多，很多中介公司都想签，自然就会有类似价格战的互相抬价现象出现。”

由于舆情不断发酵，才导致有关部门在8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，以及19日北京市房地产中介协会召开的这场座谈会。

对于中介不涨价，租户和业主是怎么看待的呢？

东北姑娘小张，去年10月在北五环外立水桥附近和公司同事合租了一个小两居室，价格为5600元每月，租期一年。眼看着两个月后房子就要到期，最近她注意到同小区类似的两居室月租最低也已经涨到7000元（每月）。虽然她们是直接找的业主，但是对于续租问题小张却压力山大。谈到中介机构集体承诺的不涨价，小张并不乐观：“现在业主之间也在互相攀比，周围中介租出去的房价都那么高，房主不可能不涨价。而且现在水涨船高，房主也常说好多中介都在盯着她的这套房源，我也不知道到时候会怎样……”

海淀区学院路某小区的业主齐先生在交流中则表示，自己将小区里的另一套二室一厅出租给了自如，当时签的是三年期。目前自如每个月付给他的租金，已经远远低于市场价了，而合同在12月就要到期。“我肯定要把房子拿回来，当初他们装修后整体状态保持的还行，要么我自己按市场价租出去，要么和他们谈一个合适的价位，如果不满意我还可以找另外那几家长租中介去谈，谁的价高我就给谁。”

供需紧张和资本介入的双重奏

其实，按照市场的正常趋势，因为应届大毕业生进入社会开始工作，每年夏季租房市场的都会有一定涨幅。以往每年的租金涨幅大约在5%~10%之间，但今年如此高的涨幅显然不符合市场常态。

对此，链家旗下贝壳研究院提出的《北京租金上涨的真相》报告中提出，由于近年来集中清理和拆除了大量违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，同时也加大了对“黑中介”“二房东”的打击 。该报告认为这才使得市场整体房源减少，导致供需紧张、租房价格上涨。

那么数据是如何显示的呢？2017年，北京市共拆除相关违建5985万平方米。同年，北京商品房销售面积以及保障房销售面积加起来为1142万平方米。这么比较，新建的明显低于拆除的，似乎成为供需紧张的主要原因。有资料显示，目前北京的租赁人口约为800万人，而租赁房源量为350万间，租赁缺口达到了400万间以上。

于是乎，我们看到绝大多数当事企业对外的解释也都是以“供需紧张”为由了。诚然，供需紧张是造成房租上涨的一个原因，但今年的房租如此大幅度上涨显然不完全是供需层面的原因，如果说供需问题是“导火索”，众多异常的市场操作行为则是汽油。就像胡景晖所炮轰的那样，资本的介入同样是非常重要的因素。

对此，国务院发展研究中心研究员刘卫民在接受央视采访时就指出：“这一轮房租上涨有多种因素，但不容回避的一个因素是资本的介入。不管是风投也好，一些社会资本也好，他们在选择投资标的的时候，经常会讲头部效应，只投这个行业里的前几位。这样的投资行为或者说投资模式，会造成一些企业在扩张速度方面，在市场化房源搜集方面，用力过猛。”

今年1月16日，链接旗下的自如完成高达40亿元的A轮融资。而长租公寓运营商蛋壳公寓，也在今年6月28日正式对外宣布完成7000万美元B+轮融资。资本的介入无疑让长租公寓玩家有了更多施展拳脚的空间，锁定、抓住更多的房源，自然就成了各家的首选目标。

租更多的房源，让别人无房可租。市场总量相对固定的情况下，谁能够从业主手里抢道长租房源，谁就能在这几年内拥有话语权。

目前，随着一线城市整体房源供给的下降，同行业的竞争也在加剧。同时，获得融资之后的长租公寓玩家们又有了足够的烧钱资本，它们愿意拿钱换市场。即便他们不愿意，背后的资本也会推着他们这样往前跑。在58安居客房产研究院的一份监测数据中可以看到，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌已经达到了1200多家，整体房源规模超过了202万间。而市场肯定容不下这么多的玩家，恶性竞争势在必然。

从某种角度上来看，共享单车、外卖领域的那套“烧钱换市场”的思路，同样也在长租市场上演。但这套打法背后的风险呢？

近日，SOHO中国董事长潘石屹在接受媒体采访时这样表示：“现有的长租公寓基本上都是亏钱的，长租公寓模式的运营前期会需要用到大笔资金，而这些资金的渠道来源一般就是通过银行贷款获得的。如果按照银行的基准利率4.9%去算，把款贷过来建成公寓，然后再把这些公寓租出去，最后回报率最高超不过1%，所以这个生意是亏的。而且，租金回报不到1%，租房的价格翻一番，再翻一番还是亏本。”

如果按照潘石屹的说法，长租市场实际上是在玩一场“垒沙塔”的游戏，垒得越高危险越大；而胡景晖离职后在个人媒体沟通会上的一句话更令人悚然："长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害"。

【结束语】

一线城市房租暴涨的背后，各方面原因错综复杂，但无论是资本推动还是供需紧张，最终买单的都是那些无房的租客。他们不能改变中介抬价抢房，更不能左右房地产市场的供给，他们能做的只能是往更偏僻、更便宜的地方搬迁。在和家住丰益桥的小周交流到最后时，他提出了自己的期盼：“看到新闻上说中介集体承诺的不涨价，我还是看到了一点儿希望，希望真的能够落实、每年房租有一定幅度我认可，但如果房租继续这么涨下去，到期之后我八成真得回老家了。”

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《小米生态链战地笔记》、《微信思维》、《微信力量》三本畅销书的作者